Une opération de promotion immobilière consiste à imaginer, concevoir, construire et vendre un ensemble immobilier. Ce processus s’étale sur plusieurs années et nécessite des moyens de financement adaptés à chaque étape du projet. Cet article a pour but de vous présenter l’articulation du financement d’une opération de promotion immobilière.
3 PILIERS POUR LE FINANCEMENT DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
Chaque opération de promotion est portée par une structure juridique dédiée, une société de projet qui est très généralement constituée sous la forme d’une SCCV (Société Civile de Construction Vente). Son financement est organisé autour de 3 sources de financement:
- Les fonds propres
- L’emprunt bancaire
- Les Ventes en état futur d’achèvement (VEFA)
Les fonds propres
Indispensables à toute opération, les fonds propres sont apportés dans la société de projet au démarrage de celui-ci. Ils sécurisent le projet et justifient en quelque sorte l’engagement du promoteur dans l’opération. Depuis la crise de 2008, les banques exigent un niveau de fonds propres de 10% à 20% de la totalité du projet avant d’octroyer un prêt bancaire. Ces exigences étaient moins élevées avant la crise.
Le prêt bancaire ou crédit promoteur
Tout programme fait l’objet d’un budget qui détermine le besoin de financement. Cependant, les aléas de la construction font que les besoins ne sont jamais définis à l’avance. Ainsi, le promoteur dispose de facilité de trésorerie sous forme d’un “crédit promoteur”. Ce crédit à moyen terme permet l’acquisition d’une partie du foncier et le financement des premiers mois de travaux.
Pour obtenir ce crédit, le promoteur doit justifier d’apports en fonds propres d’au moins 10% à 20% de la valeur du programme ainsi qu’un taux de commercialisation de 40 à 50%.
Au cours de la vie du projet, le promoteur va effectuer des tirages et remboursements progressifs sur cette ligne de crédit, en fonction de l’avancement des travaux.
L’établissement bancaire assurant cette ligne de crédit est très souvent celui qui délivre également la garantie financière d’achèvement. Cette garantie doit être donnée à tous les acquéreurs d’un bien ou d’un lot en cours de construction et les protège notamment d’une défaillance du promoteur avant la fin des travaux.
Les ventes en état futur d’achèvement (VEFA)
Chaque acquéreur règle son bien immobilier au fur et à mesure de sa construction. Ainsi, les paiements échelonnés de la signature d’une réservation à la livraison (en passant par l’achèvement des fondations, mise hors d’eau, finitions…).
Le produit de ces ventes pèse en général 40% de la valeur du programme.
En France, il est obligatoire pour tout promoteur d’obtenir auprès d’un établissement financier une garantie d’achèvement. Le contrat passé avec l’acquéreur doit comporter une clause avec cette garantie.
L’USAGE AU COURS DE L’OPERATION
| Etape | Proportion du budget | Financement |
| Etude, plan, design | 0 – 5 % | Fonds propres |
| Acquisition foncière | 10 – 30 % | Fonds propres Crédit promoteur |
| Construction | 30 – 70 % | Crédit promoteurVentes en VEFA |
LE CROWDFUNDING ET LA PROMOTION IMMOBILIERE
Le financement participatif ou crowdfunding est un mode de financement auquel les promoteurs ont de plus en plus recours depuis 2014. En effet, il offre une opportunité de diversification des sources de financement notamment dans l’apport en fonds propres. En effet, les promoteurs sollicitent des investisseurs en crowdfunding, sous forme d’actions ou d’obligations pour compléter leur mise de fonds propres à hauteur de 50%. Cela libère ainsi des fonds propres pour réaliser d’autres opérations.
En 2015, ce sont près de 30 millions qui ont été collectés par les plateformes de crowdfunding pour le financement de projets immobiliers et la croissance attendue en 2016 est de +30%.
